Как помочь детям купить жильё

Тяжело смотреть, как дети с трудом пытаются купить свой первый дом в Торонто. Многие родители хотят помочь, и многие могут — часто за счёт денег от продажи семейного дома или переезда в жильё поменьше. Помогать — это щедрый поступок. Но лучше всего помощь удаётся, когда она тщательно спланирована: так ваше собственное будущее остаётся надёжным, а семья — дружной.

В этом руководстве рассказывается об основных способах, которыми родители помогают детям, о документах, которые обычно требуются, а также о вопросах справедливости и финансовой безопасности на пенсии, которые легко упустить из виду.

Начните с собственной безопасности

Прежде чем решать, сколько дать, решите, сколько вы можете себе позволить дать. Возможно, вы проживёте ещё двадцать или тридцать лет, и вам может понадобиться уход на дому, дом для пожилых или просто больше помощи, чем сегодня.

• Знаю ли я хотя бы приблизительно, сколько мне понадобится на жизнь до конца дней, включая уход?
• Если я отдам эти деньги, останется ли у меня надёжный запас на непредвиденные случаи?
• Не буду ли я рассчитывать на то, что дети вернут мне деньги или помогут мне позже?

Пример: овдовевший отец продаёт свой дом в Уиллоудейле, переезжает в кондоминиум и хочет помочь дочери с первоначальным взносом. Обсудив всё с финансовым консультантом, он даёт сейчас меньшую сумму, а остальное оставляет у себя, пока не поймёт, во что обойдётся его собственный уход.

Четыре основных способа помочь

Каждый вариант по-разному влияет на ваши деньги, ваши юридические права и ваши отношения с ребёнком. Ни один из них не подходит всем семьям.

Некоторые семьи сочетают эти варианты. Что бы вы ни выбрали, обсудите это со своим юристом, прежде чем деньги перейдут из рук в руки.

Подарки и подарочное письмо для кредитора

Если вы даёте деньги на первоначальный взнос, ипотечный кредитор вашего ребёнка захочет знать, откуда они. Кредиторы обычно просят подписанное подарочное письмо (gift letter), подтверждающее, что деньги — это настоящий подарок и возвращать их не нужно, а также доказательство того, что средства зачислены на счёт ребёнка. Например, CMHC относит безвозвратный финансовый подарок от родственника к допустимым источникам первоначального взноса по ипотекам, которые она страхует.

Подписать подарочное письмо — серьёзное заявление. Если вы рассчитываете на возврат денег, не подписывайте письмо, в котором сказано иное; честно расскажите кредитору и своему юристу о своих намерениях.

Если ваш ребёнок покупает жильё впервые, он, возможно, сможет копить через сберегательный счёт для покупки первого жилья (First Home Savings Account, FHSA) — зарегистрированный план, позволяющий впервые покупающим жильё откладывать деньги на подходящее первое жильё без налогов в пределах установленных лимитов. Правила о том, кто может открыть такой счёт и сколько на него можно внести, изложены на странице правительства Канады о FHSA (на английском). Банк или бухгалтер вашего ребёнка подскажут, подходит ли это в его ситуации.

Оформление семейного займа

Заём между членами семьи — это всё равно заём. Без документов он может через годы обернуться недоразумением — после развода или когда вас уже не будет рядом, чтобы всё объяснить.

1. Договоритесь об условиях. Какая сумма, будут ли проценты, как и когда деньги будут возвращены и что произойдёт, если дом продадут.
2. Запишите всё на бумаге. Юрист может составить долговую расписку (promissory note) или договор займа, в котором условия изложены чётко.
3. Спросите об обеспечении. Юрист объяснит, имеет ли смысл зарегистрировать на недвижимость залог (mortgage) в вашу пользу и как это соотносится с ипотекой банка.
4. Сообщите ипотечному кредитору. Заём — это долг, который ваш ребёнок должен вернуть, и кредитор должен знать о нём при рассмотрении ипотеки.
5. Храните документы. Надёжно храните договор и записи о возвратах и сообщите исполнителю завещания (estate trustee), где они лежат.

Поручительство и включение в право собственности

Поручительство может помочь ребёнку получить ипотеку, которую он не смог бы получить сам. Риск в том, что если ребёнок не сможет платить, кредитор может обратиться к вам. Причиной может стать потеря работы, болезнь или развод, а не только беспечность.

Стать совладельцем дома — шаг более серьёзный. Вы становитесь юридическим владельцем жилья. В зависимости от формы собственности после вашей смерти ваша доля может автоматически перейти к ребёнку или войти в состав вашего наследства. Владение домом, в котором вы не живёте, может иметь и налоговые последствия, в том числе по приросту капитала при продаже, поскольку такой дом может не считаться вашим основным местом жительства. Эти вопросы разобраны в руководстве Добавление детей в право собственности: знайте риски, а вашу конкретную ситуацию должны рассмотреть юрист и бухгалтер.

Справедливость по отношению ко всем детям

Если у вас больше одного ребёнка, помощь одному из них может вызвать невысказанные вопросы у остальных. Сын в Калгари может и не возражать против того, что его сестре в Торонто помогли с первоначальным взносом, — пока не дойдёт до раздела наследства и никто не будет уверен, были ли те деньги подарком или авансом в счёт её доли наследства.

• Решите, что вы имеете в виду. Это подарок, заём или досрочная выплата доли наследства?
• Запишите это. Юрист может отразить ваши намерения в завещании — например, уравнять то, что получит каждый ребёнок, если вы этого хотите.
• Обновите завещание. Завещание, составленное до подарка, может уже не отражать ваших желаний. См. Юридические вопросы и наследство и Как действовать сообща братьям и сёстрам.

Справедливость не всегда означает равные суммы. Важно, чтобы ваши решения были ясными и записанными, — тогда детям не придётся гадать.

Налоги — коротко и просто

Налоговые правила, касающиеся подарков, займов, процентов и совместной собственности, могут быть сложными и зависят от ваших обстоятельств. Прежде чем подарить или одолжить значительную сумму, задайте бухгалтеру несколько простых вопросов:

• Будут ли у этого подарка или займа налоговые последствия для меня — сейчас или позже?
• Если я стану совладельцем, что будет с приростом капитала при продаже дома?
• Если я продаю собственный дом, чтобы помочь, как к этой продаже применяется освобождение для основного места жительства (principal residence exemption)?

Обзор других налоговых вопросов для пожилых владельцев жилья см. в руководстве Деньги от продажи, налоги и льготы.

Часто задаваемые вопросы

Дать деньги сейчас или оставить их по завещанию?

Единого ответа нет. Отдав деньги сейчас, вы увидите, как ребёнок ими пользуется, и, возможно, поможете ему именно тогда, когда это важнее всего. Оставив их по завещанию, вы сохраняете свободу выбора. Многие родители делают понемногу и то и другое, предварительно убедившись, что их собственные потребности покрыты.

Можно ли потом превратить подарок в заём?

Гораздо лучше решить это с самого начала. Подарочное письмо сообщает кредитору, что деньги возвращать не нужно, поэтому поговорите с юристом до того, как деньги перейдут из рук в руки.

Что, если отношения моего ребёнка распадутся?

То, как будет учитываться подарок или заём при расставании вашего ребёнка, может зависеть от семейного права и от того, как деньги были оформлены. Юрист по семейному праву объяснит варианты ещё до того, как вы отдадите деньги, — и это лучшее время, чтобы спросить.

Чем может помочь Ирина

Если вы думаете о продаже дома, чтобы помочь детям с покупкой, или хотите помочь им найти первое жильё, Ирина с удовольствием обсудит это с вами спокойно и без какого-либо давления — на русском или английском языке. Она поможет понять, за сколько может продаться ваш дом и как выстроить сроки так, чтобы это было удобно всем. Свяжитесь с ней, когда будете готовы.

Связанные руководства: Добавление детей в право собственности: знайте риски · Финансовые вопросы · Доверенность и продажа дома за родителя