Добавление детей в право собственности: знайте риски

Иногда родители добавляют ребёнка в число собственников своего дома, чтобы «избежать утверждения завещания в суде (probate)» или «упростить всё в будущем». Это может сработать, но несёт реальные риски, о которых многие узнают, когда уже слишком поздно.

Если вам кто-то это посоветовал — может быть, знакомый из церкви, родственник или ваш собственный ребёнок, — в том, что вы об этом задумались, нет ничего неправильного. За таким советом обычно стоит доброе желание: сэкономить деньги и избавить семью от хлопот. В этом руководстве объясняется, что на самом деле меняется, когда ребёнка вносят в число собственников, что может пойти не так и какие другие варианты стоит обсудить с юристом по наследственным делам, прежде чем что-либо подписывать.

Что на самом деле значит «добавить ребёнка в право собственности»

Право собственности (title) — это официальная запись о том, кто владеет вашим домом. Добавляя туда сына или дочь, вы не просто называете их помощником или будущим наследником. В большинстве случаев вы делаете их законным совладельцем своего дома — уже сегодня. Это имеет последствия, пока вы живы, а не только после вашего ухода.

Пример: вдова, живущая в бунгало в Скарборо, вносит старшего сына в число собственников, чтобы «дом сразу перешёл к нему» и семья не платила сборы за утверждение завещания. Через пять лет она хочет продать дом и переехать в дом для пожилых (retirement residence) поближе к дочери в Оквилле. Сын в это время разводится и не спешит подписывать документы. Переезд, который она считала исключительно своим решением, теперь зависит от другого человека.

Риски, которые нужно понимать

• Вы теряете контроль. Чтобы продать дом или перекредитоваться, вам может понадобиться подпись ребёнка.
• Проблемы ребёнка становятся проблемами вашего дома. Его кредиторы, банкротство или развод могут затронуть недвижимость.
• Семейные споры. Другие дети могут оспорить, был ли дом подарком или он принадлежал всему наследству. Суды Онтарио внимательно изучают, каково было намерение родителя.
• Налоговые последствия. Если ребёнок там не живёт, на его долю позже может не распространяться освобождение для основного места жительства (principal residence exemption).
• Это может перечеркнуть ваше завещание. Дом в совместной собственности может перейти к наследнику полностью помимо завещания, и тщательно продуманный план в вашем завещании может не коснуться вашего самого крупного актива.
• Это трудно отменить. Когда ребёнок стал собственником, чтобы исключить его из права собственности, обычно нужно его согласие.

Совместная собственность и долевая собственность

При совместной собственности (joint tenancy), когда один из владельцев умирает, оставшийся автоматически становится владельцем всей недвижимости. При долевой собственности (tenants in common) доля каждого владельца переходит по его собственному завещанию. Этот выбор имеет очень большое значение.

Многие супружеские пары в Большом Торонто владеют домом на правах совместной собственности, и для них это, как правило, работает так, как задумано. Вопросы становятся гораздо деликатнее, когда совладельцем становится ребёнок, и особенно когда есть и другие дети.

Почему так важны намерения

Допустим, у вас трое детей, а в число собственников вы добавили только одного. Хотели ли вы подарить дом этому ребёнку? Или добавили его только для удобства, рассчитывая, что дом будет разделён между всеми тремя? Если вы этого не запишете, каждый из детей может запомнить всё по-своему, и решать, возможно, придётся суду. Такие споры могут быть дорогими, долгими и болезненными для семьи — часто как раз в то время, когда все переживают утрату.

Вопросы, которые стоит задать, прежде чем решать

• Какую задачу я на самом деле пытаюсь решить: расходы на утверждение завещания, удобство или помощь в управлении делами?
• Если ребёнок будет добавлен, смогу ли я при желании продать дом сам(а)?
• Что будет, если мой ребёнок разведётся, наберёт долгов или умрёт раньше меня?
• Как это отразится на других моих детях и сочтут ли они это справедливым?
• Каковы налоговые последствия сейчас и тогда, когда дом в итоге будет продан?
• Не достигну ли я своей цели с меньшим риском с помощью доверенности и актуального завещания?

Другие варианты, которые стоит обсудить с юристом

Часто цели, ради которых ребёнка добавляют в право собственности, можно достичь иначе:

• Доверенность на управление имуществом (Continuing Power of Attorney for Property) позволяет человеку, которому вы доверяете, управлять домом и продать его за вас, если вы не сможете, не делая его собственником. См. Доверенность.
• Обновлённое завещание точно определяет, кто получит дом или деньги от его продажи и в каких долях.
• Понимание реальной стоимости утверждения завещания. Налог на администрирование наследства Онтарио (Estate Administration Tax) составляет $15 за каждые $1,000 стоимости наследства свыше $50,000, а с наследства стоимостью $50,000 или меньше он не взимается. Для многих семей возможная экономия меньше, чем риски, связанные с изменением права собственности. Юрист поможет вам посчитать.
• Другие инструменты планирования наследства, которые юрист может предложить именно для вашей ситуации.

Частые ошибки, которых стоит избегать

• Действовать только по совету знакомых. То, что подошло одной семье, может не подойти вашей.
• Не говорить другим детям. Неожиданности после смерти — частая причина семейных конфликтов.
• Подписывать бумаги, которые принёс член семьи, без собственного юриста. Вы имеете право на независимую консультацию, и она защищает всех.
• Забывать о налогах. Спросите бухгалтера, как это изменение может повлиять на освобождение для основного места жительства.
• Думать, что это легко отменить. Часто это невозможно.

Часто задаваемые вопросы

Если я добавлю дочь в право собственности, удастся ли избежать утверждения завещания?

Возможно, если дом находится в совместной собственности и ваше намерение ясно выражено. Но это может повлечь другие риски, включая потерю контроля, угрозу со стороны её кредиторов и налоговые последствия. Тщательно взвесьте их с юристом по наследственным делам.

Мы с мужем владеем домом совместно. Это проблема?

Для большинства супружеских пар совместная собственность работает так, как задумано: когда один из супругов умирает, дом принадлежит другому. И всё же стоит вместе пересмотреть завещания, чтобы спланировать, что будет после смерти второго супруга.

Смогу ли я потом исключить сына из права собственности?

Как правило, для этого нужно его согласие и подпись. Вот почему так важно всё обдумать, прежде чем кого-либо добавлять.

Повлияет ли добавление ребёнка на будущую продажу дома?

Да. Обычно договор с риелтором и документы о продаже должны подписать все собственники, а доля каждого из них в вырученных деньгах может облагаться налогом по-разному.

Чем может помочь Ирина

Когда дом принадлежит нескольким людям, для продажи нужно, чтобы все были единодушны. Ирина может объяснить, как проходит продажа, когда собственников несколько или когда в ней участвует семья, и она всегда советует клиентам получить независимую юридическую консультацию. Она с радостью всё обсудит с вами на английском или русском, без всякого давления. Свяжитесь с ней, когда будете готовы.

Связанные материалы: Доверенность · Продажа недвижимости из наследства · Как действовать сообща братьям и сёстрам