Сначала купить или сначала продать?

Если вы продаёте один дом и покупаете другой, рано или поздно перед вами встаёт классический вопрос: что сделать сначала? Купите первым — и можете оказаться владельцем двух домов одновременно. Продадите первым — и в день закрытия сделки вам может быть некуда переехать. Оба опасения реальны, и с обоими можно справиться.

В этом руководстве объясняются плюсы и минусы каждого подхода, инструменты, которые помогают преодолеть разрыв между сделками, и что стоит спросить у ипотечного специалиста и юриста. Это только общая информация. Правильный ответ зависит от ваших финансов, здоровья и состояния рынка в данный момент, поэтому, пожалуйста, получите личную консультацию, прежде чем брать на себя обязательства.

Вариант 1: сначала продать

Продать сначала — значит принять предложение о покупке вашего нынешнего дома, сделать сделку окончательной, а затем искать следующее жильё, точно зная, сколько у вас будет денег.

Преимущества

• Уверенность в бюджете. Вы знаете цену продажи и можете искать жильё уверенно.
• Нет риска содержать два дома. Вам не придётся платить двойные налоги на недвижимость, страховку и коммунальные услуги.
• Меньше финансового давления. Вы не зависите от того, продастся ли ваш дом быстро и по хорошей цене.

Недостатки

• Нехватка времени на поиск следующего жилья. Если подходящий вариант не найдётся до закрытия сделки, может понадобиться временное жильё.
• Возможно, два переезда. Переехать сначала в краткосрочную аренду, а потом ещё раз бывает тяжело, особенно людям старшего возраста.

Пример: вдова, продающая одноэтажный дом в Норт-Йорке, может предпочесть сначала продать, потому что совсем не хочет никаких долгов. Она выбирает более позднюю дату закрытия, чтобы успеть найти кондоминиум, а дочь на всякий случай предлагает ей свободную комнату.

Вариант 2: сначала купить

Купить сначала — значит закрепить за собой следующее жильё, а затем продать нынешнее.

Преимущества

• Вы не упустите подходящее жильё. Если появится идеальный одноэтажный дом или кондоминиум, вы сможете действовать.
• Один переезд. Вы можете переехать сразу из одного дома в другой, иногда даже успев заранее подготовить новое жильё.

Недостатки

• Риск владеть двумя домами. Если ваш нынешний дом будет продаваться дольше, вам придётся содержать оба.
• Давление, вынуждающее согласиться на более низкую цену за нынешний дом, потому что вам нужны деньги.
• Заём, который вам, возможно, не хочется брать на этом этапе жизни. Может понадобиться бридж-кредит или ипотека, пусть и ненадолго.

Сколько стоит содержать два дома

Если вы можете какое-то время владеть двумя домами, заранее перечислите расходы:

• Проценты по бридж-кредиту или ипотеке
• Налог на недвижимость за оба дома
• Страховка обоих домов (сообщите страховой компании, если один из них будет пустовать: в полисах могут быть особые правила для пустующих домов)
• Коммунальные услуги, уборка снега и уход за газоном в обоих домах
• Взносы за кондоминиум, если одно из жилищ — кондоминиум

Бридж-кредит простыми словами

Бридж-кредит (bridge financing) — это краткосрочный заём, который служит «мостом», когда для завершения покупки нового жилья вам нужны деньги от нынешнего дома, но сделка по продаже закрывается позже, чем сделка по покупке. Например, если вы покупаете кондоминиум со сделкой, закрывающейся 1 мая, а продажа вашего дома закрывается 30 мая, бридж-кредит может покрыть первоначальный взнос на этот месяц.

Несколько общих моментов, которые важно понимать:

• Прежде чем одобрить бридж-кредит, кредиторы обычно хотят увидеть окончательный, безусловный договор о продаже вашего нынешнего дома.
• Бридж-кредиты, как правило, рассчитаны на короткий срок; по ним начисляются проценты и часто взимаются комиссии.
• У каждого кредитора свои правила о том, на какой срок и на какую сумму может быть выдан бридж-кредит.

Спросите своего ипотечного специалиста, как бридж-кредит будет работать в вашем случае, сколько он будет стоить и что произойдёт, если продажа сорвётся.

Предложения с условиями и условие о продаже недвижимости

Делая предложение о покупке нового жилья, иногда можно включить условие, что покупка зависит от продажи вашего нынешнего дома к определённой дате. Это защищает вас от владения двумя домами, но имеет свои минусы:

• Продавцы часто предпочитают предложения без условий, поэтому предложение с условием может оказаться менее привлекательным, особенно на оживлённом рынке.
• Условие о продаже недвижимости может сопровождаться так называемой «оговоркой о выходе» (escape clause): она может позволять продавцу продолжать продвигать свой дом, а если поступит другое предложение, даёт вам определённое время, чтобы снять своё условие или отказаться от сделки.
• Формулировка очень важна. Ваш риелтор и юрист по недвижимости должны проверить любое условие, прежде чем вы что-либо подпишете.

Если же вы продаёте, а покупатель делает предложение с условием продажи своего дома, перед вами встают те же вопросы, только наоборот. Спросите, сколько действует условие и что произойдёт, если поступит более выгодное предложение.

Согласование дат закрытия сделок

Дата закрытия сделки (closing date) — это день, когда право собственности переходит к новому владельцу и передаются деньги. Согласовать даты закрытия двух сделок — один из самых действенных способов уменьшить стресс.

1. Закрытие в один день. Некоторые закрывают обе сделки в один и тот же день, чтобы деньги от продажи сразу шли на покупку. Это удобно, но почти не оставляет запаса, если что-то задержится.
2. Небольшое перекрытие. Если купить на несколько дней или недель раньше, чем продать, у вас будет время переехать, убраться и обустроиться, но обычно для этого нужен бридж-кредит.
3. Небольшой разрыв. Если продать немного раньше, чем купить, вы избежите содержания двух домов, но вам понадобится где-то пожить в промежутке.

Ваш юрист по недвижимости оформит документы по закрытию сделки и скажет, сколько времени ему для этого нужно. Сообщите ему заранее, если продажа и покупка зависят друг от друга.

Аренда у покупателя после продажи и поздняя дата закрытия

Ещё два инструмента помогут избежать спешного переезда:

• Поздняя дата закрытия. При продаже можно попросить дату закрытия позже обычной, чтобы успеть найти и купить следующее жильё. Не каждый покупатель согласится, но некоторые соглашаются.
• Аренда у покупателя после продажи (rent-back или lease-back). После закрытия сделки покупатель соглашается, что вы какое-то время остаётесь в доме и платите аренду. Это нужно чётко прописать в договоре купли-продажи (agreement of purchase and sale), включая срок, размер арендной платы, страховку и то, что произойдёт, если вам понадобится остаться дольше. Условия должен посоветовать ваш юрист.

Как получить ипотеку, живя на пенсионный доход

Многие пожилые покупатели с удивлением обнаруживают, что им нужна ипотека или бридж-кредит, пусть и ненадолго, и сомневаются, получат ли одобрение без зарплаты. Кредиторы учитывают доход из многих источников, в том числе пенсии, государственные пособия и инвестиционный доход. По данным Агентства по защите прав потребителей финансовых услуг Канады (Financial Consumer Agency of Canada), кредиторы смотрят на ваш доход до налогов, расходы, имеющиеся долги, кредитную историю и кредитный рейтинг, а также на сумму, которую вы хотите занять.

Кредиторы, регулируемые на федеральном уровне, например банки, также требуют пройти стресс-тест: вы должны показать, что смогли бы вносить платежи по проверочной ставке, которая равна большему из двух значений — 5,25% или согласованная с вами ставка плюс 2 процентных пункта.

Часто задаваемые вопросы

Что лучше: сначала купить или сначала продать?

Единственно правильного ответа нет. Продать сначала обычно менее рискованно с финансовой точки зрения; купить сначала бывает проще эмоционально и практически. Ваш риелтор, ипотечный специалист и юрист помогут всё взвесить применительно к вашей ситуации.

Могу ли я получить бридж-кредит в моём возрасте?

Возраст сам по себе не решающий фактор. Кредиторы смотрят на ваш доход, долги, кредитную историю и окончательную продажу нынешнего дома. Чтобы получить ответ для своего случая, поговорите с ипотечным специалистом.

Могу ли я остаться в доме после его продажи?

Иногда — если покупатель согласится на аренду после продажи или на позднюю дату закрытия. Это нужно согласовать и прописать в договоре.

Чем может помочь Ирина

Согласование сроков продажи и покупки — одна из тех задач, в которых опытный риелтор помогает больше всего. Ирина реалистично оценит, сколько времени может занять продажа вашего дома и за сколько он может быть продан, и поможет спланировать удобные для вас даты закрытия сделок. Она с радостью побеседует с вами на русском или английском языке, без всякого давления. Свяжитесь с ней, когда будете готовы.

Связанные руководства: Выбор времени для продажи и следующего переезда · Покупка жилья после 60 · Аренда жилья после продажи дома