Обратная ипотека и другие способы использовать капитал в жилье

Если вы любите свой дом и хотите в нём остаться, но пенсии уже не хватает так, как раньше, вы, возможно, слышали об обратной ипотеке. Возможно, вы видели и рекламу, в которой всё выглядит просто. Для некоторых людей это может быть полезным инструментом, но это серьёзное финансовое решение с долгосрочными расходами.

Если вы хотите остаться в своём доме, но вам нужен дополнительный доход, вы можете взять заём под накопленную стоимость жилья. Для этого есть несколько способов. В этом материале основные варианты объясняются простым языком, чтобы вы могли задать правильные вопросы и сделать выбор, который подходит вашей жизни.

Что такое капитал в жилье?

Ваш капитал в жилье (equity) — это та часть стоимости дома, которая полностью принадлежит вам: сколько стоит дом за вычетом того, что вы ещё по нему должны. Многие пожилые домовладельцы в GTA давно выплатили ипотеку, и у них большой капитал в жилье, даже если ежемесячный доход скромный. Все варианты ниже — это способы превратить часть этого капитала в деньги, которые можно тратить, не продавая дом.

Обратная ипотека

В Канаде обратная ипотека (reverse mortgage) доступна домовладельцам в возрасте 55 лет и старше. Вы занимаете часть стоимости дома и не вносите регулярных платежей. Заём вместе с процентами погашается, когда вы продаёте дом, переезжаете или уходите из жизни.

По данным Агентства по защите прав потребителей финансовых услуг Канады (Financial Consumer Agency of Canada), обычно можно занять до 55% текущей стоимости дома, и, как правило, дом должен быть вашим основным местом жительства. Сколько именно вы сможете занять, зависит от таких факторов, как ваш возраст, возраст других совладельцев, тип и состояние дома, его оценочная стоимость и кредитор. Вы по-прежнему должны поддерживать дом в порядке: если допустить, чтобы он пришёл в упадок, это может считаться нарушением условий договора (дефолтом).

• Преимущества: вы остаётесь в своём доме, нет ежемесячных платежей, деньги не облагаются налогом. Агентство по защите прав потребителей финансовых услуг Канады отмечает, что эти деньги не влияют на пенсию по старости (OAS) и Гарантированную надбавку к доходу (GIS).
• Недостатки: процентные ставки обычно выше, чем по обычной ипотеке, долг со временем растёт, и вам или вашим наследникам остаётся меньше капитала. Если вы продадите дом в первые несколько лет, могут быть штрафы. Могут быть и расходы на оформление, например оценка дома и услуги юриста.

Почему долг растёт: поскольку вы не вносите платежей, проценты прибавляются к займу, а затем проценты начисляются уже на эту увеличенную сумму. За десять или пятнадцать лет сумма долга может стать намного больше, чем вы изначально заняли. Это самое важное, что нужно понимать.

Кредитная линия под залог жилья (HELOC)

Кредитная линия, обеспеченная вашим домом, обычно под более низкий процент. Чтобы её получить, ваш доход должен соответствовать требованиям, и каждый месяц нужно платить как минимум проценты. HELOC может хорошо подойти, если деньги нужны время от времени на конкретную цель, например на новую крышу или переоборудование дома для доступности, и вы без труда можете вносить платежи.

Спросите в банке, могут ли измениться условия вашей HELOC и что будет, если вы больше не сможете вносить платежи.

Сравнение вариантов

Другие варианты, которые стоит рассмотреть сначала

• Переезд в жильё поменьше и вложение разницы
• Сдача в аренду квартиры в цокольном этаже или комнаты
• Государственные программы: см. Льготы по налогу на недвижимость для пожилых и Налоговые кредиты на доступность жилья и ремонт
• Помощь семьи, тщательно оформленная документально, например семейный заём или совместное проживание

Пример: вдове, живущей в одноэтажном доме (bungalow) в Норт-Йорке, на одну пенсию тяжело платить налог на недвижимость и содержать дом. Прежде чем выбрать обратную ипотеку, она проверяет, может ли получить Грант для пожилых домовладельцев Онтарио на налог на недвижимость (Ontario Senior Homeowners’ Property Tax Grant) и помощь по программам города Торонто, и обсуждает с детьми, не даст ли ей жильё поменьше неподалёку больше денег на жизнь.

Вопросы, которые стоит задать до подписания

• Какая процентная ставка и фиксированная она или плавающая?
• Сколько всего я буду должен (должна) через 5, 10 и 15 лет? Покажите мне это в письменном виде.
• Какие комиссии за оформление и прибавляются ли они к займу?
• Какие штрафы, если я продам дом или погашу заём досрочно?
• Что я должен (должна) продолжать делать, чтобы избежать дефолта, — например, содержать дом, платить налог на недвижимость и страховку?
• Что будет, если я перееду в учреждение долговременного ухода или дом для пожилых?
• Сколько времени будет у моих наследников, чтобы погасить заём после моей смерти?

Распространённые ошибки, которых стоит избегать

• Подписывать в одиночку или в спешке. Возьмите документы домой и прочитайте их вместе с тем, кому доверяете.
• Занимать больше, чем нужно. Каждый занятый доллар растёт вместе с процентами.
• Не говорить семье. Вашим детям не нужно ничего одобрять, но неожиданности потом могут вызвать обиды и непонимание.
• Вкладывать деньги в рискованные инвестиции или отдавать их тем, кто на вас давит. См. Мошенничество с правом собственности и непрошеные предложения.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я потерять дом из-за обратной ипотеки?

Вы не вносите регулярных платежей, но должны соблюдать условия договора, например содержать дом в хорошем состоянии. Если вы этого не делаете, кредитор может признать заём в дефолте. Спросите у кредитора и своего юриста, что именно может к этому привести.

Достанется ли что-нибудь моим детям?

Заём погашается из вашего наследства, обычно за счёт продажи дома. Всё, что останется после погашения, входит в ваше наследство. Поскольку долг со временем растёт, остаться может гораздо меньше, чем вы ожидаете.

Обратная ипотека лучше, чем продажа?

Это зависит от того, как долго вы планируете оставаться в доме, от вашего здоровья и от того, на что вам нужны деньги. Если переезд всё равно вероятен в ближайшие несколько лет, переезд в жильё поменьше может оставить вам больше денег. См. Остаться или переехать?

Где можно прочитать официальную информацию?

У Агентства по защите прав потребителей финансовых услуг Канады есть понятная информация об обратной ипотеке на сайте canada.ca (на английском).

Чем может помочь Ирина

Ирина не оформляет займы и не будет уговаривать вас продать дом. Зато она может честно оценить, за сколько можно продать ваш дом, чтобы вы могли сравнить вариант остаться с обратной ипотекой и вариант переезда в жильё поменьше, имея на руках реальные цифры. Свяжитесь с Ириной для беседы без всякого давления.

Связанные материалы: Остаться или переехать?, Жизнь в своём доме и Льготы по налогу на недвижимость для пожилых.