Аренда жилья после продажи дома

После десятилетий жизни в собственном доме мысль об аренде может показаться шагом назад. Однако для многих людей старшего возраста она оказывается облегчением: не нужно менять крышу, расчищать снег, а деньги от продажи дома работают на вас, а не лежат в кирпичах и бетоне.

В этом руководстве объясняется, почему некоторые люди после продажи дома выбирают аренду, какие расходы стоит сравнить, как устроена аренда в Онтарио и какие вопросы стоит задать, прежде чем подписывать договор аренды. Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация, поэтому, пожалуйста, уточните подробности применительно к своей ситуации.

Почему некоторые пожилые люди арендуют жильё после продажи дома

Аренда подходит не всем, но на этом этапе жизни она может быть вполне разумным решением. Чаще всего люди называют такие причины:

• Гибкость. Если меняется здоровье, семейные обстоятельства или планы, обычно гораздо проще предупредить арендодателя о выезде, чем снова продавать дом.
• Никаких забот о ремонте. Ремонт отопительного котла, крыши, сантехники и бытовой техники, как правило, — обязанность арендодателя. Для того, кто годами договаривался с подрядчиками, уже одно это может ощущаться как свобода.
• Высвобождение капитала. Продажа полностью выплаченного дома может принести крупную сумму. Кто-то использует её, чтобы пополнить пенсионный доход, помочь родным, путешествовать или просто иметь запас на будущие расходы по уходу.

Пример: супружеская пара под восемьдесят, продающая дом типа «бэксплит» в Скарборо, может снять квартиру с двумя спальнями рядом с дочерью в Маркеме. Им больше не нужно беспокоиться о лестницах и дворе, а если кому-то из них позже понадобится больше ухода, они не будут привязаны к недвижимости, которую пришлось бы продавать в спешке.

Какие расходы честно сравнить

Самое частое опасение: «Не выбрасываю ли я деньги на аренду?» Самый честный ответ — сравнить полную стоимость каждого варианта, а не только арендную плату с домом без ипотеки. Собственный дом никогда не бывает бесплатным, даже если он полностью выплачен.

Независимый финансовый консультант или бухгалтер поможет вам подставить реальные цифры в обе колонки на ближайшие пять–десять лет.

Как устроена аренда в Онтарио

Большинство договоров аренды жилья в Онтарио регулируются Законом об аренде жилья (Residential Tenancies Act). Прежде чем начинать поиски, полезно знать несколько основных вещей.

Стандартный договор аренды

В Онтарио есть форма стандартного договора аренды (standard lease), которая обязательна для большинства договоров аренды жилья, подписанных 30 апреля 2018 года или позже. В ней простым языком указаны арендная плата, что в неё входит, а также права и обязанности обеих сторон. На некоторые виды жилья она не распространяется, в том числе на дома с уходом (care homes), большую часть социального и поддерживающего жилья и некоторые особые виды аренды. Арендодатель обязан передать вам копию подписанного договора в течение 21 дня. Подробнее читайте в руководстве по стандартному договору аренды Онтарио на сайте ontario.ca.

Депозиты

По данным Совета по делам арендодателей и арендаторов, арендодатель может попросить депозит в размере не более месячной арендной платы. Он должен пойти в счёт оплаты последнего месяца аренды, а не на возмещение ущерба, и арендодатель обязан ежегодно начислять вам на него проценты. Кроме того, арендодатель не может требовать, чтобы вы платили чеками с отсроченной датой или через автоматическое списание.

Совет по делам арендодателей и арендаторов

Совет по делам арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenant Board, LTB) разрешает споры между арендодателями и арендаторами и даёт информацию о правах и обязанностях по закону. Важная защита: арендодатель не может просто сказать вам съехать. Чтобы выселить арендатора, он должен сначала подать заявление в LTB и получить постановление о выселении. Одно лишь письменное уведомление от арендодателя не означает, что вы обязаны выехать. Если вы получили уведомление, которое вам непонятно, посоветуйтесь со специалистом, прежде чем отвечать.

Повышение арендной платы и исключение для жилья после ноября 2018 года

Это правило удивляет людей больше всего, поэтому его стоит прочитать внимательно.

Для большинства арендных квартир Онтарио ежегодно устанавливает предельный уровень повышения арендной платы (rent increase guideline) — максимум, на который арендодатель может поднять плату без разрешения LTB. Этот уровень ограничен 2,5%, а на сайте ontario.ca указано, что на 2027 год он составляет 1,9%. Как правило, повышать арендную плату можно только по прошествии не менее 12 месяцев с последнего повышения или с начала аренды, и арендодатель обязан письменно уведомить вас на установленной форме не менее чем за 90 дней.

Для человека с фиксированным пенсионным доходом эта разница очень важна. Аренда в новом блестящем кондоминиуме может дорожать каждый год непредсказуемым образом, а старый дом с контролем арендной платы даёт больше уверенности.

Вопросы, которые стоит задать арендодателю

Возьмите этот список с собой на просмотры и записывайте ответы. Хороший арендодатель не будет возражать.

• Когда в этой квартире впервые стали жить? Распространяется ли на неё предельный уровень повышения арендной платы?
• Будете ли вы использовать стандартный договор аренды Онтарио?
• Что именно входит в арендную плату: отопление, электричество, вода, парковка, кладовая?
• Есть ли лифт, и что происходит, когда он не работает?
• Есть ли ступеньки у входа? Доступны ли здание и квартира для ходунков или инвалидной коляски?
• Можно ли установить поручни или сделать другие изменения для безопасности, и нужно ли для этого заранее получить разрешение?
• Как подать заявку на ремонт и как быстро обычно выполняются работы?

Разумное вложение денег от продажи

Продажа полностью выплаченного дома в GTA может принести на ваш банковский счёт крупную сумму — порой больше, чем вам когда-либо приходилось держать в руках одновременно. Именно в этот момент стоит не торопиться.

1. Сначала положите деньги в надёжное место. Не нужно решать всё в ту же неделю, когда закрылась сделка. Многие держат деньги в надёжном и доступном месте, пока строят планы.
2. Обратитесь к независимому консультанту. Квалифицированный финансовый консультант поможет продумать доход, налоги, государственные пособия и то, на сколько лет должно хватить денег. Спросите, как он получает оплату за свои услуги.
3. Проверьте налоговую сторону. Освобождение для основного места жительства (principal residence exemption) обычно означает, что с продажи дома не нужно платить налог на прирост капитала, но инвестиционный доход от вырученных денег может повлиять на ваши налоги и на некоторые пособия, зависящие от дохода. Бухгалтер объяснит, что относится к вам.
4. Обновите завещание и доверенности. Без дома ваше наследство будет выглядеть иначе, поэтому пересмотрите документы вместе со своим юристом. См. Доверенность и продажа дома за родителя.

Часто задаваемые вопросы

Не выбрасываю ли я деньги, арендуя жильё?

Не обязательно. Арендная плата даёт вам место для жизни без расходов, рисков и хлопот, связанных с собственностью. Имеет ли это смысл, зависит от ваших полных расходов, здоровья и того, как вы планируете распорядиться деньгами от продажи.

Может ли арендодатель заставить меня съехать?

Арендодатель может прекратить аренду только по причинам, разрешённым законом, и если вы не согласны съехать, он должен обратиться в LTB и получить постановление о выселении. Если вы получили уведомление, свяжитесь с LTB или получите юридическую консультацию, прежде чем что-либо предпринимать.

Чем может помочь Ирина

Ирина поможет вам понять, за сколько, скорее всего, может быть продан ваш дом, чтобы вы могли сравнить аренду и собственное жильё на реальных цифрах, и обсудит с вами сроки продажи и переезда. Она с радостью спокойно, без всякого давления побеседует с вами на русском или английском языке. Свяжитесь с ней, когда будете готовы.

Связанные руководства: Сравнение вариантов жилья · День переезда и обустройство на новом месте · Финансовые вопросы