Пожизненная аренда, кооперативы и сообщества 55+

Когда вы начинаете смотреть варианты помимо семейного дома, вам может встретиться жильё, которое не является ни обычным кондо, ни обычной арендой: «пожизненная аренда», жилищные кооперативы и сообщества для взрослых (adult lifestyle) или 55+. Каждый из этих вариантов может прекрасно подойти нужному человеку, но все они устроены иначе, чем привычная вам собственность.

В этом материале простым языком объясняется, как эти варианты работают в Онтарио, чем они отличаются от владения жильём или аренды и что нужно внимательно проверить, прежде чем что-либо подписывать. Главная мысль проста: всё решают детали договора, а все договоры разные, поэтому всегда сначала показывайте его юристу.

Что такое «пожизненная аренда»?

«Пожизненная аренда» (life lease) даёт вам право жить в квартире, обычно до конца жизни или пока вы сами не решите переехать. Как правило, вы платите единовременную сумму вперёд, а затем ежемесячные взносы, которые покрывают содержание и налог на недвижимость. Такие проекты обычно создают и ведут некоммерческие или благотворительные организации, которых часто называют спонсорами (sponsors), например религиозная община или организация пожилых людей. Недвижимость принадлежит спонсору, а вам принадлежит право (интерес) в ней.

Правительство Онтарио публикует полезное руководство, написанное простым языком, — Life Lease Housing (на английском). В нём говорится, что «пожизненная аренда» сочетает некоторые черты аренды и собственности и что обычно она стоит дешевле, чем кондо сопоставимого размера в том же районе.

Пример: вдова под восемьдесят, продающая бунгало в Норт-Йорке, может выбрать дом с «пожизненной арендой», которым управляет общественная организация, знакомая ей много лет. Ей нравится это сообщество и то, что о содержании заботятся другие, и она согласна, что у неё будет меньше контроля над перепродажей, чем у владельца кондо.

Чем «пожизненная аренда» отличается от собственности и аренды

Согласно руководству Онтарио, Закон о жилищной аренде (Residential Tenancies Act) не применяется к «пожизненной аренде», если отношения между держателем права и спонсором прямые. Ваши права определяются в основном самим договором, поэтому проверка юристом так важна.

Право «пожизненной аренды» обычно можно продать и передать по наследству, но с условиями. Наследники получают это право, но не право въехать в квартиру: им нужно подать заявку спонсору, и решение остаётся за ним. Многие спонсоры также удерживают процент от цены перепродажи в качестве платы за передачу, а некоторые контролируют, как и кому перепродаются квартиры.

Жилищные кооперативы

Жилищный кооператив («ко-оп») принадлежит его членам, и они же им управляют. В некоммерческом жилищном кооперативе вы не владеете своей квартирой: вы становитесь членом кооператива, платите ежемесячный жилищный взнос и имеете голос в управлении.

Кооперативы могут подойти тем, кто ценит сообщество и готов участвовать в управлении своим домом. Капитал, как при собственности, они не накапливают. Членство в кооперативе регулируется отдельными правилами законодательства Онтарио; например, если некоммерческий кооператив хочет прекратить проживание члена, он должен пройти особую юридическую процедуру, в которой может участвовать Совет по делам арендодателей и арендаторов (Landlord and Tenant Board).

Сообщества для взрослых и 55+

Сообщества «55+» или «для взрослых» (adult lifestyle) — это жилые комплексы, рассчитанные на людей старшего возраста, часто с домами в стиле бунгало, клубом и организованными мероприятиями. Слова «55+» говорят о том, для кого предназначено сообщество, но не о том, как вы будете владеть домом. Здесь возможны очень разные варианты, поэтому всегда спрашивайте: что именно я покупаю?

Сообщества на арендованной земле

Многие сообщества для взрослых — это сообщества на арендованной земле (land lease communities). В таком сообществе вы владеете домом, но арендуете землю, на которой он стоит, и платите ежемесячную плату арендодателю. По данным Совета по делам арендодателей и арендаторов, на арендуемый участок, как правило, распространяется Закон о жилищной аренде, а владелец дома имеет право продать принадлежащий ему дом. Арендодатель не может требовать, чтобы при продаже его агентом был он, если только вы не согласились на это в отдельном письменном соглашении. Если ваш договор даёт арендодателю право преимущественной покупки, вы должны уведомить его о предложении не менее чем за 72 часа, чтобы он мог предложить те же условия или отказаться.

К минусам относятся ежемесячная плата за землю, которая со временем может расти, и то, что земля вам не принадлежит. Кроме того, финансирование покупки дома на арендованной земле может быть устроено иначе, чем для дома в полной собственности (freehold), и это может повлиять на будущих покупателей, когда вы будете продавать.

Другие варианты 55+

Другие сообщества 55+ — это обычные дома в полной собственности или кондо с маркетингом, рассчитанным на определённый возраст, и общими удобствами. В таких случаях действуют обычные правила для кондо или собственности, а при покупке кондо ваш юрист должен проверить справку о статусе (status certificate). См. Покупка следующего дома после 60 лет.

Что проверить перед подписанием

Руководство Онтарио по «пожизненной аренде» советует запросить бюджеты, проверенную аудитором финансовую отчётность, последнее исследование резервного фонда, условия перепродажи и разбивку ежемесячных взносов. Те же вопросы разумно задавать и в кооперативах, и в сообществах на арендованной земле.

• Что именно я покупаю: собственность, право «пожизненной аренды», членство в кооперативе или дом на арендованной земле?
• Какова цена при покупке и каковы ежемесячные взносы? Как менялись взносы в последние годы и как принимаются решения о повышении?
• Есть ли резервный фонд на крупный ремонт и считается ли он достаточным?
• Каковы правила продажи или выезда? Есть ли плата за передачу? Кто устанавливает цену перепродажи? Сколько может занять продажа?
• Что будет, если я умру? Сможет ли остаться мой супруг или супруга? Что получат мои наследники и когда?
• Если проект ещё не построен: как защищены задатки и смогу ли я вернуть деньги, если строительство задержится?

Выезд: правила перепродажи

Именно здесь эти варианты сильнее всего отличаются от обычной продажи. Кондо или дом в полной собственности обычно можно выставить на продажу через любого агента и по любой цене. С «пожизненной арендой», кооперативом или домом на арендованной земле могут действовать правила о том, кто может купить, как устанавливается цена, сколько длится процесс и какие сборы удерживаются из суммы.

Пример: сын из Калгари, помогающий уладить дела покойной матери, может обнаружить, что её квартиру по «пожизненной аренде» нужно перепродавать по собственной процедуре спонсора, с удержанием платы за передачу, а деньги выплачиваются только после того, как одобрен новый покупатель. См. Продажа недвижимости из наследства.

Покажите договор юристу

Такие договоры бывают длинными и не стандартизированы. Юрист по недвижимости, знакомый с этим видом жилья, объяснит ваши права, сборы и то, что получит ваше наследство. Если спонсор или продавец отговаривает вас от юридической консультации, считайте это тревожным сигналом. Найти юриста можно через Юридическое общество Онтарио (Law Society of Ontario).

Часто задаваемые вопросы

Могут ли мои дети унаследовать мою квартиру по «пожизненной аренде»?

Обычно они наследуют стоимость права «пожизненной аренды», а не право там жить. Члену семьи, который хочет туда въехать, нужно будет подать заявку спонсору.

Сообщество 55+ — это то же самое, что дом для пожилых?

Нет. Сообщество 55+ — это жильё: вы живёте самостоятельно и сами организуете любой уход. Дом для пожилых предоставляет питание и услуги по уходу. См. Как выбрать дом для пожилых.

Чем может помочь Ирина

Если вы сравниваете «пожизненную аренду», кооператив или сообщество 55+ с кондо или домом поменьше, Ирина поможет сопоставить варианты, объяснит, за сколько может продаться ваш нынешний дом, и спланирует сроки. Она с удовольствием поговорит с вами на английском или русском, без давления и без обязательств. Свяжитесь с ней, чтобы спокойно всё обсудить.

Связанные материалы: Сравнение вариантов жилья · Покупка следующего дома после 60 лет · Вопросы, которые стоит задать любому специалисту